Apprenez à faire construire votre maison
Apprenez à faire construire votre maison
Temps de lecture: 14 min
L’éternelle question ! Faire construire ou acheter une maison est le dilemme auquel la majorité d’entre nous devons faire face. Plusieurs facteurs crées cette hésitation à l’accession. Parmi eux, le manque de connaissances techniques, juridiques, l’emprunt, le financement que l’on doit assumer (même avec un PTZ : Prêt à Taux Zéro), la peur et surtout la peur ! Décloisonner son esprit des idées reçus sur l’achat ou la construction de maison est en soit un premier pas nécessaire pour cette « aventure » de projet de construction.
Pour aider un certain nombre d’entre vous, ce papier proposera, dans les grandes lignes, les avantages et inconvénients de faire construire ou acheter une maison déjà bâtie.
Construire sa maison
Avantages :
1 - Construire une maison sur mesure
« Construire votre maison c’est avant tout apporter une identité… »
C’est indéniablement l’avantage majeur ! Faire construire sa maison sans que celle-ci ne nous ressemble, ne serait ce que dans l’agencement, est bien dommage. Construire votre maison c’est avant tout apporter une identité propre à vos souhaits. Tous les choix architecturaux, techniques et d’agencement vous appartiennent. Il y a cependant 2 cas de figure dans lesquels l’originalité ou la proposition esthétique ne soient pas au rendez-vous :
Le 1er cas est de mandater un architecte ou un dessinateur et que ce dernier, dans la « générosité » de sa créativité, vous offre une maison individuelle tout à fait quelconque du lotissement et identique à celle de votre voisin… Il en serait bien dommage d’en arriver là après le temps passé sur le dossier de permis de construire ainsi que sur chantier. Aurait-il fallu acheter directement celle du voisin… mais hélas plus chère car neuve.
A décharge de ce cas de figure, qui, plus judicieux quant à l’originalité de la future maison, le PLU (Plan Local d’Urbanisme) n’est pas toujours d’une assistance favorable à vos idées initiales et vient étouffer parfois le dynamisme esthétique du tissus urbain. Le code de l’urbanisme français est malheureusement souvent dénué d’avant-gardisme quand il s’agit de faire construire. Une tradition française récente me diriez-vous…
Le second cas de figure serait de faire le choix du constructeur quand on décide de faire construire ou acheter une maison. Il y aurait beaucoup à dire, sans malveillance ni bienveillance. Cependant le constructeur de maison individuelle est bien souvent dans une logique de rendement. Cette logique, qui s’entend par le choix de son business modèle, peut assécher vos souhaits. Quand une personne désir se lancer dans un projet de construction de maison individuelle, un foisonnement d’idées prend place et des volontés de modification des plans de sa maison se manifestent avant ou en cours de réalisation.
Il est très rare qu’après signature du contrat de construction (CCMI: Contrat de Construction de Maison Individuelle) avec un constructeur vous puissiez faire significativement modifier vos plans de maison. Car le planning d’avancement est achevé, les matériaux déjà commandés et une modification quasi majeure peut perturber leur comptabilité. Il y a toutefois quelques constructeurs éprit de bon sens, se mettent à la place du client et qui, de l’esquisse à la réalisation des fondations peuvent faire varier la conception et aboutir à une garantie de livraison. Cet oiseau est assez rare, espérons sa propagation.
2 - Dernières normes de construction
« …la valeur de votre nouvelle maison est sa réalisation avec les dernières normes… »
Il est entendu que chaque maison construite en France depuis 1974 (RT 1974) a reçu des normes de construction, essentiellement liées aux économie d’énergie. La trajectoire réglementaire voulu par le gouvernement dans le but de réduire la consommation énergétique par exemple, se poursuit encore.
Que ce soit par le DTU (Documents techniques unifiés) qui
codifie la mise en œuvre des différentes parties de la construction
ou la réglementation thermique (RE 2020 actée à partir du 1er
janvier 2022), votre maison neuve, à l’ouverture de chantier, sera
érigée avec cette normativité du bâtiment jusqu’à la remise des
clés. Ainsi la valeur de cette maison sera appréciée tant sur le
plan de l’exécution technique qui apporte un confort quotidien que
sur son capital. De part ce fait, la valeur ajoutée de votre
nouvelle maison est aussi sa réalisation avec les dernières normes
en vigueur. En somme, un atout à prendre en compte !
3 – Bâtir une maison moins cher
« Une bonne gestion des devis, du chantier et de votre budget… »
Une idée bien rependue est de dire que le coût de construction d’une maison individuelle, qu’elle soit de plain-pied ou à étage avec l’achat d’un terrain, reste un budget considérable comparé à la construction neuve. Ce qu’il y a de certain, qu’il s’agit de faire construire ou acheter une maison, est que le foncier, le terrain constructible donc, restera quasiment plus cher que la construction en tant que telle. Le coût final de la construction d’une maison dépend, entre autres, de la mise en concurrence des différents corps d’état en observant le devis le plus approprier à votre projet de construction et à votre budget.
Faire des appels d’offre vous permettra d’ajuster votre budget en négociant les prestations et en les clarifiant aux artisans. « Parler le même langage » avec les différents prestataires de votre construction, éloignera les mauvais profils, fera de vous leur égal quant au sujet abordés et en résulteront des devis cohérents, sans sur-chiffrage et sans malfaçons sur chantier. Ce bon équilibre entre le maître d’ouvrage (vous) et les artisans permettra de vous dégager un certain budget pour les taxes ultérieurs. Une bonne gestion des devis, du chantier et de votre budget préalablement pensé fera la différence !
4 - Matériaux de construction récents
« …la pérennité de votre construction. »
L’un des versant les plus appréciable du fait de faire construire sa maison, est sans conteste la pérennité de votre construction. En effet, les différents matériaux et éléments techniques appliqués à votre nouvelle maison lui donneront un début de vie. Pour des raisons évidentes de fraîche construction, qu’il s’agisse de faire construire ou acheter une maison neuve, l’ensemble des matériaux et équipements techniques mis en œuvre maintiendront la nouvelle construction dans le temps et assureront stabilité, confort et fonctionnalisme. Un avantage considérable dans un projet immobilier quand on connaît que trop bien les exigences des futurs acquéreurs mais également les éventuels entretiens à prévoir à moyen et long terme.
5 – Construire et bénéficier de l'assurance décennale
« Elle est obligatoire pour tout intervenants à votre projet de construction. »
Lorsqu’on fait bâtir sa maison, certaines assurances sont nécessaires à la bonne démarche contractuelle avec les artisans. L’une d’elles est la garantie décennal. Elle est obligatoire pour tout intervenants à votre projet de construction. Cette assurance prend effet après la réception des travaux et assure le maître d’ouvrage (vous) de la solidité de l’ouvrage, des éventuels malfaçons et détériorations la rendant impropre à sa destination voire l’effondrement de l’ouvrage, sur une période de 10 ans. Ce que vous n’aurez probablement pas ou durant une courte durée si vous décidez d’acheter une maison déjà construite. Ceci dit, dans les 2 cas, faire construire ou acheter une maison, la décennale reste une carte importante de votre jeu dans la mesure d’une revente. C’est d’ailleurs le prochain point.
6 - Plus-value sur maison neuve
« …une plus-value exonérée d’impôt… »
Il est honorable est compréhensible que dans notre volonté de construire une maison, il y ait une intention d’y résider très longtemps ou peut-être même jusque notre retraite. Cela étant, dans la possibilité d’une vente de la maison, une plus-value remarquable pourrait-être profitable et exonérée d’impôt dans le cas d’une résidence principale. Chose à ne pas négliger le cas échéant. Il est bien entendu que cette éventualité dépend de la situation de chaque foyer. Une revente après construction est en général décidée par de jeunes couples avec 1 ou 2 enfants désirant un autre horizon, faire construire ou acheter une maison plus spacieuse et donc plus onéreuse. Notez tout de même qu’une plus-value significative peut être effective dans la mesure où il n’y ait pas eu d’intermédiaire entre vous et les artisans.
Prenons l’exemple d’un constructeur de maison réalisant l’ouvrage. De par ses offres clef en main, vous conviendrez du fait que cette prestation ait un coût car elle vous évite un investissement en temps durant la construction. La marge obtenue par le constructeur réduit de façon remarquable votre plus-value, puisqu’il faudra la soustraire à la valeur de votre maison au moment de la vente. Prenez en compte ce cas de figure si votre optique est de vendre après construction.
7 – Frais de notaire moins cher sur une construction
« …le budget notaire s’appliquera uniquement sur le terrain… »
Pour toute transaction immobilière, nos amis notaires prennent part à l’aventure dès le début des démarches administratives pour faire construire ou acheter une maison. Dans la mesure où vous prenez la décision de faire construire une maison, sachez que le budget alloué au notaire s’appliquera uniquement sur le terrain à bâtir et non sur la construction de la maison.
Prenons l’exemple d’un projet de construction dont le budget est de 250 000 €. Le terrain choisi a un montant de 120 000 € sur lequel vous appliquerez une moyenne de 8 % de frais de notaire ce qui porte les honoraires à 9 600€. Plutôt intéressent n’est-ce pas ?
Inconvénients :
1 - Tenir les délais de construction
« …poids psychologique lié aux travaux… »
Sauf contrat CCMI strict avec un constructeur, les délais de réalisation d’une maison peuvent être allongés due à plusieurs facteurs. Un relais manqué entre 2 artisans, aléas de la météo, vice de construction etc. Tenir compte du temps que nous nous sommes imparti pour la construction de la maison est en soit une chose que l’on doit prendre en compte.
Le poids psychologique lié aux travaux, et surtout pour les plus anxieux d’entre nous, peut nous faire perdre l’horizon voulu et créer un emballement risquant de saboter la bonne exécution de l’ouvrage ou prendre de mauvaises décisions. Il s’agit bien là d’un inconvénient récurent sur des chantiers mal pensés et mal gérés.
2 – Attente de la construction avant réception de la maison
« …pas la bonne stratégie si l’on veut habiter le plus rapidement possible… »
Un autre inconvénient pour ceux pris d’une envie d’investir les lieux rapidement et devenir propriétaire est l’attente de l’exécution des travaux. Puisque qui dit construction d’une maison sur mesure dit attente de l’achèvement des travaux. Faire construire sa maison n’est pas la bonne stratégie à adopter si l’on veut habiter le plus rapidement possible notre belle maison. Surtout si l’on voit poindre les beaux jours et refusons d’attendre une année supplémentaire pour le barbecue !
La patience doit être l’une de vos vertu au moment où vous décidez de faire construire votre futur chez vous. Ceci dans le but d’éviter de bâcler la réflexion de votre projet pendant le choix du terrain, l’étude de vos plans et la construction de votre maison. Sachez rester calme et réfléchi en toutes circonstances, que vous décidiez de faire construire ou acheter une maison.
3 – Mauvaise gestion de la construction = maison plus chère
« Avoir l’œil sur l’exécution du chantier n’est pas un luxe… »
Un projet de construction c’est d’abord un rapport à l’argent. Que ce soit tabou ou non, pour faire construire ou acheter une maison, il s’agira avant tout de signer des chèques… ou d’autoriser les virements ! Un allongement de l’addition est possible dans certains cas. La décision d’agrandir la surface initiale, d’investir dans un équipement plus performant ou plus qualitatif mais aussi une mauvaise gestion du chantier liée soit au manque de communication entre le maître d’ouvrage (vous) et les artisans du bâtiment, une mauvaise interprétation des plans, et il y en a souvent hélas ou un manque de maîtrise du savoir-faire artisanal.
Avoir l’œil sur l’exécution du chantier n’est pas un luxe et peut vous éviter des ennuis financiers. Malgré l’assurance décennal que chaque artisans doit avoir souscrit et l’assurance dommage ouvrage de votre côté, des reprises de travaux liées à une mauvaise interprétation des plans qui n’engage en rien la stabilité de l’ouvrage, peuvent être discutées entre vous et l’artisan en question pour régler le problème. A ce moment là, la question sera « qui va payer ? ».
Acheter sa maison
Avantages :
1 - Court délai d'attente avant achat
« Il vous suffira de poser vos cartons… »
Comme évoqué plus haut, vouloir impérativement investir votre nouvelle maison vous impose de jeter votre dévolue sur une maison déjà bâtie. Il s’agira pour vous de préparer le financement et le délais nécessaire à la transaction pour être dans votre nouveau chez vous. Il vous suffira de poser vos cartons et de prendre les habitudes de vie du nouveau lieu.
2 - Se projeter avant d'acquérir
« La décision d’acheter la maison est confortée par le concret… »
Beaucoup de personnes ont du mal à se projeter dans un nouvel environnement dans lequel ils vont évoluer sur un temps long. Être curieux d’une maison déjà sorti de terre vous permettra de vous visualiser dans l’espace et volumes de cette maison qui vous satisfait.
La prise de décision d’acheter la maison est confortée par le concret de la présence de la maison, et de ce point de vue là, vous permettra d’éviter de commettre des erreurs d’appréciation de l’ouvrage et gagner en assurance et conviction sur la nécessité ou non d’acheter la maison. Il est plus facile pour l’œil non habituer à prendre des décisions sur le réel quant aux finitions, menuiseries etc. plutôt que sur le plan de la maison ou sa 3D quand on décide de faire construire ou acheter une maison.
3 - Le charme du bâti ancien
« Les plus nostalgiques d’entre nous espèrent ce type de maison… »
Les maisons anciennes sont celles qui nous ont toujours fait envie et rêver avant la démocratisation du style contemporain et avant même que l’on se pose la question de faire construire ou acheter une maison. Les plus nostalgiques d’entre nous espèrent peut-être acquérir ce type de maison ancienne pour son identité, son style et son charme lié au temps. Dans ce cas, l’achat d’une maison ancienne encore dans son jus sera judicieux par rapport à nos envies. En fonction de votre budget, il est également possible, dans certaines zones urbaine, de construire une maison dans un type antérieur au contemporain pour traduire le charme ancien voulu, et ce, sur mesure.
Notez que depuis ces temps où le coût de la réalisation de ce genre de maisons était abordable au vue des prix des terrains et des prestations des artisans, aujourd’hui, ne serait ce que sur le plan de la construction, les prix de mise en œuvre de certains matériaux et de certaines typologies de façades ont explosés. Sauf budget appréciable, l’achat d’une ancienne maison due à son charme reste une piste à privilégier.
4 - Une rénovation pour une plus-value
« …une maison rénovée suscitera le même intérêt qu’une maison neuve ! »
Comme expliqué précédemment, le charme de l’ancien peut être acheté en l’état et vous permettre d’investir les lieux. En raison d’un budget restreint, et dans une volonté d’habiter dans l’ancien, la solution de d’achat d’une maison ou d’un bien délabré pourrait être pragmatique à plus d’un titre.
Le 1er volet est le coût relativement bas d’une maison à rénover. Bien souvent, les biens les moins coûteux sont d’anciennes bâtisses. Rénover ces anciennes constructions avec toutes les normes obligatoires et nécessaires vous offrira un bien dont l’apparence reflète le charme de l’ancien avec la solidité et le confort du nouveau. C’est le compromis le plus abouti entre faire construire ou acheter une maison. Vous pourrez même réajuster le style si celui-ci est détérioré ou mal pensé.
Le second volet, et je vous encourage à y penser tout de même, est la plus-value réalisable au terme des travaux. En effet, une maison rénovée suscitera la même curiosité et le même intérêt qu’une maison neuve !
5 - Habiter à proximité du centre-ville et des commodités
« …plus vous vous rapprochez du centre et plus les maisons sont anciennes. »
L’un des avantages à vouloir se tourner vers l’ancien est la situation du bien dans la ville ou village. Nous admettrons, pour des raisons logiques et de temporalité, que plus vous vous rapprochez du centre de la ville et plus les maisons individuelles sont anciennes.
Pour des raisons de prix au m² des terrain, les nouvelles maisons se trouveront en périphérie pour amortir le coût d’acquisition de la maison. Ainsi, vouloir acheter une ancienne maison vous profitera sur plusieurs points. Vous l’avez, les commodités ! L’articulation d’un espace urbain est rythmé par ses infrastructures. Si vous désirez être à proximité des différentes commodités, école, magasins, pharmacie etc, l’achat dans l’ancien est une piste à envisager.
Inconvénients :
1 - Une maison dénuée de sur mesure
« …la maison ne vous ressemblera pas… »
Ce qu’il faut garder à l’esprit, est que même sur la conception et construction de votre maison, aucun projet n’est parfait ! Des concessions seront à faire même quand on réalise nous-même le projet, et ce, pour des raisons multiples.
La frustration peut être amplifiée quand on décide d’acquérir une maison construite. Qu’elle soit neuve ou non, excepter maison de prestige, la maison ne vous ressemblera pas et vous trouverez beaucoup à dire. Cela peut être un mauvais agencement, une ergonomie non maîtrisée, une distribution de l’espace fait avec hésitation, l’étroitesse de la chambre parentale etc. Pour trouver la maison qui vous correspondra au mieux doublé d’un budget moyen, là encore, la patience sera l’une de vos vertu.
2 – Maison plus cher que de faire construire
« Pour tous les inconvénients de faire construire cités plus haut, ce prix d’achat sera justifié. »
Sur une maison neuve, similaire à une maison en construction, le coût d’achat est évidement plus élevé. Pour tous les inconvénients de faire construire cités plus haut, ce prix d’achat sera justifié. L’avantage ici sera d’investir dans une maison avec des matériaux récents, des normes en vigueur, une pérennité avérée et dans le cas où l’achat de la maison s’est réalisé durant les 10 premières années de celle-ci, bénéficier de l’assurance décennal. On comprendra aisément le pourquoi de la valeur de cette maison. Il vous appartient alors soit de réadapter votre budget pour acheter une maison, soit réduire le budget et construire votre maison.
3 – Acte notarial plus coûteux à l'achat
« …honoraires notariaux sur maison et terrain… »
L’achat d’une maison déjà construite fera grimper les frais de notaire. En effet, l’application des honoraires notariaux s’appliqueront sur l’ensemble du bien immobilier (maison et terrain constructible) ce qui traduit le calcul comme suit :
Considérons le prix de la maison à 250 000 € sur lequel nous viendrons appliquer 8 % de frais de notaire ce qui portera les frais à 20 000 €. La différence entre l’idée de faire construire ou acheter une maison peut, dans certains cas, nous fait réfléchir.
4 – Maison construite avec d'anciens matériaux
« …bien souvent les couches de peinture peuvent cacher moultes dégradations. »
Sans surprise, une ancienne maison proposera un état des matériaux usés par le temps et par leurs propre composants. Ayez bien à l’esprit qu’une ancienne maison, non rénovée, vous réservera des entretiens à court ou moyen terme de par son âge.
Avant de signer quoi que ce soit chez le notaire, ayez au moment de la visite un œil critique sur les éléments constitutifs de la maison et forcez vous a observer, ce qui en apparence pourrait être problématique. Dans les 2 cas, faire construire ou acheter une maison, bien souvent les couches de peinture peuvent cacher moultes dégradations.
Osez poser des questions et à déambuler dans la maison. Plus vous décèlerez les points bloquants, mois le budget de la maison sera important et plus vous vous y retrouvez sur l’enveloppe globale. Transition.
5 – Gros travaux parfois nécessaires
« …travaux, même marginaux, seront à prévoir… »
Comme amorcé plus haut, d’importants travaux risquent d’être inévitable selon l’état de la maison. Une bonne analyse du bien est nécessaire avant toute proposition d’achat. Il faudra prendre en compte les travaux à réaliser pour rendre la maison « plus habitable ». Si l’objectif est de trouver la « bonne affaire » et que cette affaire en est une mauvaise, il en sera malheureux pour votre portefeuille après coup et votre quotidien. Acheter une maison ancienne et s’en tenir que là, est une grave erreur. Dans la majeure partie des cas, des travaux, même marginaux, seront à prévoir pour lui donner de la vitalité.
6 – Plus-value difficile sans travaux importants
« …les modestes travaux n’apportent en aucune manière une valeur ajoutée… »
Beaucoup d’acquéreurs se tournent vers l’achat d’une maison des années 60, 70 et réalisent un simple rafraîchissement intérieur et parfois un ravalement de façades car la construction n’en nécessite pas d’avantage. Encore une fois, si votre volonté est d’y rester assez longtemps sans visée de revente, ce chapitre ne vous concerne pas.
Toutefois, les aléas de la vie et les changements d’opinions peuvent vous amener à penser la revente de votre maison. A ce moment précis, la valeur de votre maison sera, au mieux, égal au prix d’achat et souvent en dessous du prix d’achat. Tout simplement car les modestes travaux n’apportent en aucune manière une valeur ajoutée à la maison.
De plus, il faut placer la maison sur une frise chronologique et se dire que plus elle évolue dans le temps plus sa valeur décote. A cela, ajoutez le manque d’importants travaux et sa valeur en cas de revente ne subira aucun sursaut.
Conclusion
En conclusion, Il n’existe pas de bonne ou de mauvaise réponse entre faire construire ou acheter une maison.
L’analyse doit être faite par vous et uniquement vous car vous êtes les seuls à sonder vos cœurs, à connaître vos sensibilités, vos goûts, votre situation financière et familiale. Après cette importante rédaction, il semblerait que vous ferez le bon choix !
A vous l’antenne.
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