Apprenez à faire construire votre maison
Apprenez à faire construire votre maison
Temps de lecture: 12 min
Après le plan de financement, il s’agit de votre 1ère étape. Car sans l’acquisition d’un terrain aucune construction de maison ne peut émerger. Choisir un terrain pour construire définira votre quotidien, votre mode de vie et la future construction de votre maison neuve. Il s’agira d’avoir à l’esprit quelques éléments de compréhension en rapport à l’achat d’un terrain à bâtir pour éviter autant que faire se peut les inconforts liés à son choix.
Ce qui va suivre est évidement une présentation général et non complète des points importants à voir, qui je l’espère vous donnera envie d’aller plus loin.
1 - Liste de critères pour choisir son terrain
« Il suffira d’observer votre mode vie, vos sensibilités… »
Comme avant chaque achat important, des critères s’imposent pour cibler de façon plus efficace la parcelle à acquérir. Imaginez l’ampleur de la déception si la façon de choisir un terrain pour construire est faite de manière euphorique et sans considérations aucunes. Il est alors important de catégoriser vos critères, de les organiser en priorités lors du choix d’un terrain pour construire, de sorte à vous éviter des regrets quotidiens.
Les critères du choix d’un terrain à construire dépendent bien entendu de chaque acquéreur. Il suffira en fait d’observer votre mode vie, vos sensibilités quant au fait « d’habiter » et de savoir ce que vous appréciez et surtout ce que vous n’appréciez pas. Ce dernier point est cardinal puisque vous éliminez définitivement les aspects bloquants de votre future maison. Connaître vos critères de choix d’un terrain est véritablement la clef de voûte de votre projet de construction.
2 - Prendre son temps pour bien choisir son terrain
« … la précipitation ne sera jamais votre meilleur allié… »
Il est facile de comprendre, et ce pour des raisons multiples, la précipitation dont font preuve certains concernant la recherche d’un terrain à construire pour bâtir une maison. Cependant, la précipitation ne sera jamais votre meilleur allié, surtout s’il s’agit d’un bien foncier ! Croyez-moi.
Prendre son temps pour bien choisir son terrain constructible ne signifie pas d’ignorer certaines opportunités ou faire montre de paresse chronique pour au final construire sur un petit terrain. Cela signifie seulement que vous voulez acheter un terrain qui vous correspond et éviter d’être propriétaire d’un lot qui n’est pas à l’image de vos aspirations préalables.
Sachez aussi que pour trouver un terrain qui vous convient, vous devrez passer pas des périodes d’espérances et de déceptions, tout ceci dans un certain temps et applicable à tous.
3 - Le prix d'achat du terrain
« Il serait dommage de passer devant une négociation… »
Cela paraîtra évident pour vous et j’en conviens. Le prix du terrain à vendre est à prendre en compte à plus d’un titre. Votre budget d’achat d’un terrain vous portera directement vers le bien le plus adapté à votre enveloppe. Conjugué avec les besoins que vous aurez défini, vous écarterez de fait les terrains qui n’épousent pas les paramètres de votre portefeuilles.
Le prix du terrain à bâtir doit également prendre en compte le prix du marché vis-à-vis duquel vous devez avoir connaissance. Il serait dommage de passer devant une négociation afin de retomber au prix du marché.
4 - Penser à la revente de la construction
« …avoir conscience de la valeur du patrimoine que vous vous êtes bâti. »
Pour tout investissement immobilier, il est important de penser à la valeur du bien en votre possession. En effet, le type de terrain avec une construction de maison peut significativement offrir une excellente plus-value. Il ne s’agit pas seulement d’habiter un lieu, mais aussi d’avoir conscience de la valeur du patrimoine que vous vous êtes bâti.
Lorsqu’il s’agit de choisir un terrain pour construire, questionnez-vous sur ce qui est réalisable sur la parcelle de construction, comment mettre le terrain en valeur et l’exploiter de façon intelligente.
En cas de revente, sur des construction de maisons neuves, c’est un scénario très majoritaire, vous pourrez bénéficier d’une marge supplémentaire quant à votre enveloppe pour acquérir un bien plus important et donc plus plaisant. L’aventure ne devrait pas s’arrêter à acheter un terrain et faire construire.
5 - Choisir la localisation du terrain à construire
« …n’oubliez jamais que vous vivrez quotidiennement dans cet endroit… »
Si vous voulez faire construire votre maison et seulement construire, on estimera alors que n’importe quelle parcelle de terrain pourrait vous satisfaire. Cela dit, la stratégie à adopter pour construire sa maison c’est aussi de choisir avec pertinence la localité du futur terrain à construire.
Le choix de la construction d’une maison ne se limite pas à la gestion du chantier mais aussi à son environnement. Observez aux abords du terrain les axes routiers, les voies ferrées ainsi que tout élément pouvant perturber votre quotidien.
Encore une fois, n’oubliez jamais que vous vivrez quotidiennement dans cet endroit et le confort visuel et acoustique n’est pas un luxe quand il faut choisir un terrain pour construire! Et si vous, vous pourriez accepter et supporter quelques désagréments que ce soient, il en sera probablement pas de même pour un potentiel futur acheteur de votre maison. Pensez-y.
6 - Retourner voir le terrain plusieurs fois
« Il est rare de se faire une opinion en s’y rendant qu’une seule fois. »
L’effet « Waouh », bien souvent exprimé par vous mesdames, peut occulter quelques points négatifs du terrain que vous visitez. En fonction de l’horaire et du jour de la semaine, l’appréciation du terrain à construire peut être faussée. Que ce soit un trafic routier en semaine ininterrompu, une activité industrielle dans une tranche horaire classique ou une simple fréquentation des environs du terrain, l’analyse que vous en ferez sera différente en fonction du moment ou vous décidez de visiter le terrain idéal.
Outre l’aspect acoustique ou visuel lors de la visite du terrain, être présent sur la parcelle plusieurs fois quand on décide de choisir un terrain pour construire peut également vous permettre un recul sur ce que vous avez pu voir et observer de nouveau les éventuels défauts. Il est rare de se faire une bonne opinion d’une parcelle et d’avoir juste en se rendant sur les lieux qu’une seule fois. N’hésitez surtout pas à vous y rendre à différentes heures et différents jours de la semaine. Préférez les jours de semaine avec le week-end.
7 – L'accès de la parcelle de terrain
« Choisir un terrain quasi inaccessible est un calvaire… »
En vous y rendant à plusieurs reprises, peut-être remarquerez-vous la pénibilité d’accès au terrain et les manœuvres difficiles de votre véhicule. Si le principe d’habiter un lieu est de s’y rendre régulièrement, son accès doit être alors ergonomique et facile à aborder.
Favorisez un terrain avec un accès facile en bordure et si le terrain est dénué de facilité d’accès, voyez s’il est possible de réaliser un accès à la parcelle pour manœuvrer votre véhicule.
Choisir un terrain pour construire étant quasi inaccessible est un non sens et un calvaire au quotidien. Il en est de même pour les engins lors du chantier et cela risque d’accroître le budget de la main d’œuvre. Un beau terrain c’est aussi un accès ergonomique.
8 - La superficie et la forme de la parcelle
« …la forme du terrain influencera considérablement la conception de votre maison. »
En ce qui concerne la superficie du terrain à acheter, seul votre cahier des charges peut y répondre avec justesse. En fonction de la surface de plancher voulue, du fait de concevoir une maison de plain pied ou étage et une présence des habitants plus ou moins importante à l’extérieur, il vous faudra prendre en compte la surface de terrain nécessaire pour intégrer votre projet de construction de maison individuelle.
Une fois la taille de terrain pour construire défini, il vous faudra orienter votre observation vers la morphologie du terrain. Il apparaît évident que la forme du terrain influencera considérablement la conception de votre maison. Un terrain plat offrira peut-être plus de possibilités pour la construction d’une maison qu’un terrain en pente. Avec la superficie qu’offre le terrain que vous visitez, voyez ce qui sera de l’ordre du réalisable en cohérence avec votre cahier des charges et de vous projeter, seul ou avec un professionnel, pour anticiper l’implantation de la maison et la conservation des espace extérieurs.
9 - Servitude de passage et tréfonds
« Une parcelle enclavée nécessitera un accès… »
Ce chapitre reste particulier et minoritaire dans ce que pourrait offrir une parcelle de terrain donnée. Sachez qu’il y a différentes formes de servitudes et nous nous arrêterons sur la servitude de passage et de tréfonds sans entrer dans le détail de leurs spécificités.
Une parcelle enclavée (fonds dominant) nécessitera un accès et cet accès vous sera assuré par le propriétaire du terrain en amont du vôtre (fonds servant). Vérifiez s’il existe un droit de passage quand vous vous apprêtez à choisir un terrain pour construire, dans la mesure ou le terrain est apparemment enclavé. Même si le droit de passage est une obligation, lever l’ambiguïté est toujours à faire.
Dans cette même configuration, un droit de servitude de tréfonds est également obligatoire au profit de la parcelle enclavée. La servitude de tréfonds consiste à assurer l’évacuation des eaux usées au tout à l’égout et eaux pluviales dans le réseau publique s’il existe et de raccorder le terrain aux différents réseaux (eau, électricité, téléphone, gaz…) en passant par une partie de la parcelle contiguë qui vous bloque. Ce point de viabilité est très important pour des raisons d’exécution de travaux mais également juridiques.
10 – L'orientation du terrain
« … un terrain orienté plein Nord ne vous offrira pas la luminosité nécessaire… »
Sans surprise, l’orientation du terrain est primordiale quant à la conception et la construction de votre future maison. Informez-vous sur l’orientation du terrain et observez sur place la position du soleil, s’il y en a, et comment le terrain accueil la lumière. Si vous êtes dans l’incapacité de confirmer l’orientation du soleil sur place, n’hésitez pas à vous rendre sur Google maps, cela vous permettra non seulement de définir les points cardinaux mais aussi d’avoir une vue d’ensemble de l’environnement.
Vous comprendrez aisément, qu’un terrain de construction orienté plein Nord et sans arrière de terrain orienté au Sud, ne vous offrira pas la luminosité nécessaire ni pour votre intérieur ni pour profiter de votre terrasse !
11 - Le vis-à-vis de la parcelle à vendre
« … la notion du vis-à-vis reste toutefois relative… »
L’un des points lié à l’orientation du terrain est le potentiel vis-à-vis du voisinage. En lotissement, et surtout de nos jours où la volonté des lotisseurs est de réduire les surfaces des parcelles pour en vendre plus, c’est un point que trop existant. Au delà d’une simple limite de propriété entre 2 parcelles, un terrain en diffus (hors lotissement, c’est-à-dire vendu par un particulier) peut présenter un inconvénient lié à un vis-à-vis.
Au moment de choisir un terrain pour construire, il vous appartient d’évaluer l’ouverture du vis-à-vis, de décider de vivre avec cette vue ou d’apporter une solution d’occultation. Selon que vous soyez pudique ou extraverti, la notion du vis-à-vis reste toutefois relative quand il faut construire sur un terrain…
12 - Prévenir les risques naturels
« Le Plan de Prévention des Risques orientera le mode de construction de votre maison… »
Certains terrains à construire présentent des risques liés à la nature du sol ou à leur simple emplacement. Et en fonction du risque naturel, des mesures seront à prendre.
Le PPR (Plan de Prévention des Risques), en fonction du type de risque lié à la parcelle, orientera le mode de construction de votre maison afin d’éviter les quelques dommages que ce soient. Ces informations peuvent être formulées par le vendeur mais aussi par le biais de document d’urbanisme délivrés par la mairie. Nous ne détaillerons pas ce point car assez long et lourd, cependant, veillez à questionner le vendeur ou la mairie sur d’éventuels risques ou à questionner le voisinage au moment de choisir un terrain pour construire.
Lien utile: géorisques
13 - La qualité du sol de la parcelle constructible
« Si le terrain présente un risque sachez que le coût de réalisation de votre maison sera plus élevé… »
La qualité du sol est primordiale pour la construction de votre maison. Le terrain étant le réceptacle de la maison, la nature du sol ne doit pas permettre le mouvement de la maison. Si sur un plan de composition de sol le terrain ne présente aucun risque, alors vous pourrez aller à votre construction.
Dans le cas inverse, sachez que le coût de réalisation de votre maison sera plus élevé puisqu’il faudra appliquer des mises en œuvres et des quantités de matériaux supplémentaires pour les fondations. A vous de négocier le prix du terrain et réinjecter la différence dans la construction.
14 - Le PLU
« … veillez à prendre connaissance du PLU… »
Le Plan Local d’Urbanisme. C’est sans conteste le poids lourd des documents d’urbanisme régissant la nature et les caractéristiques de votre projet de construction sur une parcelle et à l’intérieur d’une zone urbaine donnée.
Même si le terrain présente des avantage pour vous eu égard à son exposition, sa morphologie, sa largeur etc, avant de jeter votre dévolu sur cette parcelle qui vous va apparemment comme un gant, veillez néanmoins à prendre connaissance des dispositions légales du PLU afin de savoir clairement ce qui est réalisable ou non sur le terrain d’un point de vu urbanisme.
Le processus de choisir un terrain pour construire va de paire avec la consultation du PLU. La beauté d’un terrain est une chose, mais les exigences des règles d’urbanisme peuvent parfois limiter son charme et annulé un permis de construire.
Lien utile: Plan Local d’Urbanisme article L123-1
15 - L'environnement actuel et futur du terrain
« Assurez vous d’avoir connaissance des projets futurs aux alentours… »
Dans le cadre d’une réalisation d’un lotissement par un aménageur ou un terrain en diffus (hors lotissement) dégagé de tout vis-à-vis, des programmes de construction avoisinant la ou les parcelles peuvent être décidés et réalisés par autorisation de la mairie. Assurez vous de bien avoir connaissance des projets de construction futurs aux alentours du terrain à construire et des équipements publics.
Un vis-à-vis trop présent sur un terrain libre risque de vous gâcher vos journées de week-end ensoleillés et une proximité de nouvelles constructions apportera quant à elle des nuisances sonores à partir de l’ouverture de chantier. Et en fonction de la situation du terrain, des droits de passage peuvent vous être imposés si une parcelle constructible est effective et vendue dans le giron de votre terrain.
Il est important donc de questionner la mairie sur des constructions possibles en périphérie au moment de choisir un terrain pour construire.
16 - Le coût de la viabilisation du terrain
« …dans la mesure ou le terrain est en diffus, il n’y aura aucune certitude qu’il soit parfaitement viabilisé. »
Dans le cas d’un terrain en lotissement (par un professionnel foncier donc), la viabilisation de la parcelle est obligatoire et assurée par le lotisseur. Il vous suffira d’appliquer le raccordement aux réseaux.
En revanche, dans la mesure ou le terrain voulu se trouve en diffus (vendu par un particulier), il n’y aura aucune certitude que le terrain soit parfaitement viabilisé. Prendre en compte la viabilisation de votre terrain vous permettra d’avoir une idée du coût et vous aidera à peaufiner votre budget. Le traitement d’assainissement n’est pas forcément public et une fosse septique pourra être exigée sur un terrain isolé et non viabilisé.
Il est à noter que plus les fins de réseaux publics sont éloignés de la limite du terrain, plus le coût pour viabiliser un terrain sera important. Un certificat d’urbanisme délivré par la mairie peut vous apporter ces précieuses informations.
17 - Le bornage de la parcelle
« Parfois, un terrain est vendu avec comme seule référence un plan masse, généralement ancien… »
Il est convenu qu’un terrain possède un périmètre propre avec des limites « normalement » distinguables. Cette normativité est applicable aux terrains en lotissement, il n’en est pas forcement vrai pour un terrain isolé, en diffus donc. Parfois, un terrain est vendu avec comme seule référence un plan masse, généralement relativement ancien, avec des repères naturels ou des limites en clôture. Les limites du terrain sont également consultables dans le cadastre mais malheureusement ils n’offrent aucune précision des limites réels car les données sont d’ordre administratif et à titre indicatif.
Le bornage réalisé par un géomètre expert n’est pas obligatoire mais fortement recommandé pour des raisons évidentes d’implantation de la future maison et également éviter tout conflit avec le voisinage en cas de mauvaise implantation de clôtures ou d’un mur de façade. Quand vous serez amené à choisir un terrain pour construire , demandez au vendeur, en clause suspensive lors de la signature du compromis ou promesse de vente, la réalisation du bornage du terrain afin d’entamer votre projet de construction en toute sérénité.
18 - La couverture réseaux
« … le réseau déployé ne sera pas forcement qualitatif… »
Cela vous paraîtra anodin mais vérifier le réseau local est aussi un contrôle à réaliser. Dans certaines zones, en raison d’un manque d’habitations, le réseau déployé ne sera pas forcement autant qualitatif que l’endroit où vous vivez. Vérifiez donc sur le terrain à visiter votre réseau mobile, si possible avec plusieurs personnes.
N’hésitez pas également à faire un test d’éligibilité à la fibre et à l’ADSL afin de vous assurer que la zone est couverte par les différents opérateurs en cas de raccordement. Les enfants vous remercieront !
19 - Les différentes taxes
« …il s’agira d’une dépense régulière… »
Pour mieux finaliser votre plan de financement, avoir à l’esprit les taxes auxquelles vous serez soumis vous aidera à définir votre budget. Prendre connaissance de la taxe d’aménagement applicable à la parcelle que vous voulez acquérir est un plus pour votre dossier bancaire et vous pourrez l’inclure dans le prêt.
Au delà du plan de financement par la banque, connaître le montant de la taxe foncière vous orientera au mieux pour comprendre vos futures dépenses, car il s’agira d’une dépense régulière… hélas. La mairie, au travers d’un certificat d’urbanisme, pourra vous communiquer ces informations s’ils sont en leur possession.
20 - Questionner les voisins
« Ils sont passés par toutes ces phases inhérentes à la constructibilité. »
Pour une partie des chapitres présentés plus haut, les voisins du terrain que vous visitez peuvent vous apporter une multitude d’informations liées à la parcelle. Ils sont passés par toutes ces interrogations et par les phases inhérentes à la constructibilité.
Que ce soit lié aux règles d’urbanisme, à la qualité du sol ou tout autre questionnement relatif à l’environnement du terrain, les futurs voisins sont une source d’informations à ne pas négliger au moment de choisir un terrain pour construire!
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