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Quand on aborde les questions des différentes surfaces d’une maison, l’une des confusion et manque de clarté porte sur la notion d’emprise au sol. La surface d’emprise au sol est pourtant bien souvent nécessaire pour définir un projet de construction de maison. Elle est aussi parfois nécessaire pour définir le type d’autorisation d’urbanisme tel que le permis de construire ou la déclaration préalable ainsi que le calcul du coefficient d’emprise au sol (CES) qui limite la surface constructible sur un terrain.
Cet article vous éclairera quant à la notion d’emprise au sol en abordant l’ensemble de ses aspects.
C’est quoi la surface d’emprise au sol?
L’emprise au sol est une surface administrativement réglementée pour définir:
un permis de construire
une déclaration préalable
une dispense d’autorisation d’urbanisme
Elle vient, quand elle est imposée, compléter la notion de surface de plancher. A la différence de la surface de plancher, l’emprise au sol considère les ouvrages de construction édifiés au-dessus du sol naturel tels que les façades, les surfaces non closes ainsi que les surfaces de stationnement.
Également à cette différence, l’emprise au sol ne sert pas de base de calcul pour les taxes d’urbanisme. Il s’agira plutôt de la surface taxable.
Cadre légal d’emprise au sol
L’emprise au sol traduit sa définition dans l’article R.420-1 du code de l’urbanisme et à la circulaire du 03 février 2012:
Si vous trouvez que les textes de lois paraissent flous, exprimons ça de manière plus imagée.
L’article du code de l’urbanisme cité ci-dessus parle d’une projection verticale du volume de la construction.
Un complément d’information est nécessaire. La projection verticale du volume de la construction se retrouve sur la parcelle… Un exemple à vous le rendre plus évident: une vue aérienne de la construction de la maison, type Google plan, est une projection verticale sur le terrain. En sommes, c’est ce que vous pourrez voir du volume de construction au-dessus de la parcelle. La surface de construction et les aménagements observés de cette vue aérienne, sont ce qu’on appelle l’emprise au sol.
C’est par cette définition que l’on pourra calculer la surface d’emprise au sol pour définir les démarches administratives liées aux autorisations d’urbanisme.
Il est cependant à noter que chaque commune, sur la base de cet article de loi, peut avoir une définition quelque peu différente avec des considérations qui peuvent varier d’une commune à une autre. Il est plus prudent de consulter le PLU de la commune du terrain pour en avoir la pleine définition.
Pourquoi l’emprise au sol?
Comme décrit plus haut, l’une des finalités de l’emprise au sol est de venir en complément de la surface de plancher.
Comme décrit dans l’article “surface de plancher”, les constructions non closes ou non couvertes ne sont pas constitutives de la surface de plancher. C’est également valable pour les constructions de stationnement.
En effet, la surface de plancher à pour but de définir:
les autorisations d’urbanisme (permis de construire ou déclaration préalable)
le recours obligatoire à un architecte HMONP si la surface de plancher est supérieure à 150 m²
En ce sens, afin d’avoir un contrôle sur les surfaces et volumes des constructions comme les garages, les abris, les carports etc, le législateur a introduit la notion d’emprise au sol pour maîtriser l’étalement des constructions.
De par ce fait, c’est l’emprise au sol jumelée avec la surface de plancher qui définiront les autorisations d’urbanisme (permis de construire ou déclaration préalable).
Le coefficient d’emprise au sol (CES)
Le coefficient d’emprise au sol est parfois donné en % ou en un nombre se situant entre 0 et 1.
S’il est imposé par la commune au travers du PLU, ce coefficient tend à calculer la surface d’emprise au sol sur la parcelle. Chaque commune à le droit de définir elle-même le CES.
Le coefficient d’emprise au sol peut être formulé comme étant minimal ou maximal. Dans la majeure partie des cas, il sera donné en tant qu’emprise maximale.
La base de calcul de l’emprise au sol se fait comme suit:
Emprise au sol = Surface du terrain x CES
Ce qui donne en exemple:
Surface du terrain (600 m²) x CES (0.4) = Emprise au sol (240 m²)
Comment calculer la surface d’emprise au sol?
Tout comme la surface de plancher, l’emprise au sol s’exprime en m². La surface d’emprise au sol est la seule surface qui ne prend pas en compte l’ensemble des niveaux de la construction de la maison mais se limite à la projection sur le terrain de la construction.
Pour le calcul, on projettera sur le sol naturel tous les ouvrages de construction. Il y a cependant 2 ouvrages que l’on ne comptera pas dans l’emprise au sol en plus des allées ou aires de stationnement libre et terrasses de plain pied:
les ornement de façades, tels que les modénatures (bandeaux et corniches) et les marquises
les débords de toiture sans encorbellement ni poteaux de soutien. Certaines communes peuvent comptabiliser les débords de toit
Les ouvrages suivants sont considérés comme des construction et par conséquent, constitutifs de l’emprise au sol:
auvents soutenus par des poteaux ou encorbellement
balcons et loggias même si aucun poteau ne les soutien
porches d’entrée, coursives
pergolas
constructions non closes (carport, abri, serres etc.)
plate-forme, rampes extérieurs ou terrasses surélevés de plus de 60 cm du sol naturel
la surface du bassin de la piscine et sa couverture
La notion d’emprise au sol ne sert pas uniquement à définir le type d’autorisation d’urbanisme, elle suppose également l’obligation ou non d’avoir recours à un architecte HMONP lors d’un dépôt de permis de construire par exemple.
Évidement, il ne s’agira pas du tout de la même définition d’emprise au sol clarifiée plus haut, mais plutôt une emprise au sol constitutive de la surface de plancher.
Pour son calcul, on procédera de la même façon décrite plus haut tout en soustrayant l’emprise au sol non constitutive de surface de plancher tels que les constructions non closes, garage, piscine, plate-forme surélevée de plus de 60 cm du sol naturel etc.
Veillez cependant à être attentif à l’emprise au sol constitutive de surface de plancher (usage d’habitation) au-dessus des emprises non constitutives de surface de plancher (ex: garage) comme par exemple une surface de plancher recevant des chambres au-dessus d’un garage. Bien que le garage soit en dessous des chambres, cette emprise au sol doit être prise en compte pour définir le recours obligatoire ou non à un architecte HMONP. Ce principe s’applique également à des constructions enterrées (partie habitation) sur lesquelles se trouvent des surfaces d’emprise au sol non constitutives de surface de plancher (ex: garage).
On retiendra de l'emprise au sol
qu’il s’agit de toutes les constructions closes ou non et couvertes ainsi que la piscine
la surface d’emprise au sol n’est pas forcément imposée
la surface d’emprise au sol, quand elle est imposée, va de paire avec la surface de plancher pour une demande de permis de construire ou une déclaration préalable
contrairement à la surface de plancher, l’emprise au sol ne prend pas en compte les niveaux de la construction
qu’elle existe pour contrôler l’étalement des surfaces de construction
qu’elle possède 2 modes de calcul pour 2 finalités: limiter le volume de la construction sur le terrain et déterminer le recours ou non à un architecte HMONP
Déterminer la surface d’emprise au sol d’une maison par exemple revient à l’architecte ou dessinateur en charge de l’étude de faisabilité avant la demande d’autorisation d’urbanisme.
Si après lecture vous vous sentez vaseux, sachez qu’il appartiendra à la personne réalisant les plans de la maison de calculer la surface d’emprise au sol. Soyez rassuré!
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