Apprenez à faire construire votre maison
Apprenez à faire construire votre maison
Temps de lecture: 10 min
Dans le cadre d’un projet de construction d’une maison, plusieurs choix s’offrent à vous pour la réalisation de votre nouvelle maison. En effet, la question qui se posera est « qui aura la charge de la construction de ma maison ? ». Ce papier se voudra présenter essentiellement 2 options qui courent bien souvent dans les esprits de ceux qui souhaitent faire construire une maison: choisir des artisans, donc coordonner soi-même le chantier ou faire appel à un constructeur de maison individuelle.
Avant d’opposer les 2 approches, il semblerait nécessaire de brosser un tableau des 2 autres possibilités et de détailler par la suite ce qui est majoritairement choisi quand on décide de faire construire sa maison.
L' architecte
« Il est également celui qui dans le cadre de la maîtrise d’œuvre suit votre chantier. »
Le premier qui nous vient à l’esprit est bien entendu l’architecte eu égard à son métier et à ses connaissances. L’architecte peut être une option à envisager dans le cadre d’un contrat de maîtrise d’œuvre (signature d’un contrat d’architecte).
Compte tenu de sa formation en architecture, l’architecte à une amplitude considérable en ce qui concerne l’originalité de votre maison. Il pourra, dans sa conception, vous apporter une maison sur-mesure et qui épousera les formes de vos souhaits et la réglementation du code de l’urbanisme. Il est également celui qui dans le cadre de la maîtrise d’œuvre suit votre chantier.
Il ne s’agit pas de son unique casquette. Il aura pour mission de lancer les appels d’offres et de choisir les artisans en fonction de leur devis. Il vous les soumettra et échangera avec vous de ses choix et ainsi avoir votre approbation. Il est également un bon conseiller dans une vision globale du projet de construction. L’architecte est quasiment votre unique interlocuteur.
Il est également très important de savoir que si la surface de plancher ou l’emprise au sol de votre maison dépasse 150 m², avoir recours à un architecte dit HMONP (bac +6 et inscrit à l’ordre des architectes) devient alors obligatoire pour le dépôt du permis de construire.
Le maître d’œuvre
La portée d’intervention du maître d’œuvre est similaire à celle de l’architecte à une seule exception : la réalisation du permis de construire limité à un seuil. Toute personne a le droit de réaliser un permis de construire dans la seule limite de surface de plancher et d’emprise au sol de 150 m² maximum. Au-delà de cette surface, le maître d’œuvre ne pourra réaliser vos plans et déposer le permis de construire lui-même, ce qui ne l’empêchera pas de suivre votre chantier.
On conclura en disant qu’architecte est un titre juridiquement approuvé et que maître d’œuvre est un métier nécessitant aucune reconnaissance académique. Tout architecte peut se présenter en maître d’œuvre mais tout maître d’œuvre ne peut être architecte.
Après cet incipit, voyons ce que pourrait proposer l’initiative d’orchestrer soi-même le suivi de chantier en faisant appel à des artisans ou de mandater un constructeur de maison individuelle.
La conception des plans de votre maison
Le sur-mesure
Vous (maître d'ouvrage)
« L’architecte prend en compte vos souhaits et les articule sur papier… »
Sauf si le savoir-faire est vôtre, vous vous dirigerez vers un architecte ou un dessinateur pour faire réaliser la conception de votre maison. L’architecte ou le dessinateur mandaté a une mission bien précise, prend en compte l’ensemble de vos souhaits et les articule sur papier à votre convenance. L’amplitude du savoir-faire de l’architecte ou du dessinateur sera bien plus présente et orientera votre maison neuve au plus près de vos aspirations préalables.
« … le constructeur de maison va s’appuyer sur un catalogue de modèles de maisons… »
Compte tenu de son business modèle clé en main, le constructeur de maison va s’appuyer sur un catalogue de modèles de maisons déjà dessinées par lui-même afin de vous proposer un modèle standard qui pourrait favoriser une bonne implantation sur votre terrain.
Des modifications mineures peuvent être réalisées, malheureusement sans apporter un changement considérable de la maison. Il est à savoir que la marge de manœuvre du constructeur concernant le service de personnalisation est relativement étroite.
La qualité de la conception
Vous (maître d'ouvrage)
« L’architecte et le dessinateur ont prévalence sur une légitimité quant à l’originalité de votre maison. »
L’architecte et le dessinateur ont tous deux une formation significative quant à la bonne conception d’ouvrage et sur une vision périphérique de votre future maison. Pour une raison évidente de simple mission de conception, l’architecte et le dessinateur feront usage de leurs compétences dans le but d’apporter une réalisation qualitative tant sur le dessin que la conséquence qui en découle ; la construction de la maison. De par ce fait, les 2 acteurs ont prévalence sur une quelconque légitimité quant à l’originalité de votre maison. En principe…
« Les modèles de maisons constituent une base quasi aboutie des futures maisons construites. »
Chez le constructeur de maison individuelle, apporter une qualité de conception n’est pas le cœur atomique de son exercice. Les modèles de maisons suggérés sont bien pensés puisqu’ils constituent une base quasi aboutie des futures maisons construites.
Rare est de voir des architectes ou dessinateurs architectes travailler pour un constructeur, ainsi, leur bureau d’étude s’adaptera au mieux pour recalibrer la maison déjà conçue pour un terrain inconnu. Ce schéma de réalisation de plans chez un constructeur de maison ne fait pas consensus mais il est très répandu.
Le prix de construction
Enveloppe budgétaire
Vous (maître d'ouvrage)
« Pour des raisons de fluctuation des devis fournis par les artisans, il ne vous sera pas évident d’avoir le prix définitif… »
Contrairement au constructeur de maison individuelle, le budget alloué à votre projet construction de maison individuelle n’est pas figé et définitif. En effet, il vous appartiendra de définir votre budget maximum dans votre plan de financement auprès de votre banque, s’en suivra, après l’acquisition de votre terrain, des appels d’offres aux artisans puis une phase d’organisation des devis et de négociation au besoin. Pour des raisons de fluctuation des devis fournis par les artisans, il ne vous sera pas évident d’avoir en tête ou sur papier le prix définitif de votre projet de construction. Tout au long de votre aventure de construction, vous aurez à mesurer vos dépenses que vous aurez préalablement calibrées afin de ne pas outrepasser votre budget maximal.
« …son tarif est figé et définitif. »
L’approche du constructeur étant la clef en main et la gestion totale de votre construction, son tarif proposé est figé et définitif. Il est dans l’obligation de respecter le prix signé lors du CCMI (Contrat de Construction de Maison Individuelle) et de maîtriser les délais faute de quoi des pénalités lui seront imposées.
Ce prix définitif se compose de la marge du constructeur (non formulée), des différents frais commerciaux, des assurances etc. De par son étude préalable, sa planification du chantier, le volume des matériaux à mettre en œuvre et sur lesquels il peut réaliser un achat au rabais compte tenu du volume important commandé, le constructeur de maison peut dès les premiers entretiens avec vous connaître sa marge et le prix global définitif de votre future construction de maison, si celle-ci n’exige pas de nombreuses et d’importantes modifications.
Modalités de paiement
Vous (maître d'ouvrage)
« … le paiement se fait uniquement après l’achèvement des travaux… »
Dès lors ou vous avez à faire à des artisans, le paiement se fait uniquement après l’achèvement des travaux de chaque corps de métier. Sachez qu’une retenu de 5 % au minimum est appliquée en fin de chantier en cas de malfaçons de construction. Ces 5 % seront versés après la levée de réserves que vous aurez imposé.
« Les versements doivent être effectués avant l’exécution des ouvrages… »
Le paiement du constructeur se fait selon un échéancier précis qui reprend chaque étape de la construction de maison. Ces versements doivent être effectués avant même l’exécution des ouvrages, en amont du lancement de chaque phase. Là aussi, une retenue de 5 % est applicable et reversée après une éventuelles levée de réserves de votre part.
Marge
Vous (maître d'ouvrage)
C’est l’un des points forts de cette comparaison. L’une des raisons qui pousse certains futurs propriétaires est l’économie significative faite dès lors où ils décident de gérer eux-même les travaux. Ainsi, de par cette économie effective, une bonne gestion des appels d’offres des artisans et des négociations éventuelles des devis, le coût de construction de votre maison sera assurément plus modeste que si vous confiez la construction à un tiers.
De par ses prestations et son business modèle, le constructeur de maison individuelle se dégage une marge de 25 % à 35 % du coût de la construction (hors coût du terrain). Ces chiffres sont toutefois à relativiser, puisque si l’on comprend la façon de travailler des constructeurs, ils se fournissent en grands volumes de matériaux pour bénéficier d’un rabais sur l’ensemble des lots. Cette transaction permet au constructeur de maison de minimiser son coût d’investissement en matériaux et de grossir sa marge à la vente. Il est à noter que moins vous apporterez de modifications au modèle de maison standard proposé moins le prix du contrat CCMI sera important.
Le contrat de construction
Cadre légal
Vous (maître d'ouvrage)
« Aucune loi ne vous tiendra responsable de quoi que ce soit si ce n’est un mauvais paiement… »
Ce qui vous incombera en tant que maître d’ouvrage est de faire respecter les contrats signés avec vos artisans. Aucune loi, aucune norme ne vous tiendra responsable de quoi que ce soit si ce n’est un mauvais paiement… Le contrat CCMI étant protecteur pour le client, il peut tout à fait vous appartenir d’articuler vous-même le savoir du constructeur de maison individuelle afin de vous protéger si vous en possédez les connaissances. C’est tout l’enjeu que Veetruv se propose de vous transmettre.
Le contrat CCMI est régi par la loi du 19 décembre 1990 offrant une protection quasi-optimale pour le client. Le contrat enjoint le constructeur à respecter certaines clauses relatives aux délais, au résultat de la construction et un arsenal d’assurances qui permettent aux 2 camps de gagner en satisfaction.
Contenu du contrat
Vous (maître d'ouvrage)
« Vous pouvez émettre autant de demandes de contrats que vous souhaitez… »
Dans le cadre d’un contrat avec un artisan, il vous appartient de définir vous-même les types de travaux à envisager. Vous pouvez donc émettre autant de demandes de travaux et de contrats que vous souhaitez puisque la facturation est généralement forfaitaire, certains opteront pour une rémunération à l’heure, cela étant, ça ne change en rien la liberté que vous avez de mandater un artisan pour une mission ou des travaux précis.
« Il y a des lots que certains constructeurs de maison ne réalisent pas… »
Des clauses du CCMI obligent le constructeur à des travaux bien définis et qu’il doit exécuter avec les règles de l’art en respectant les plans et les normes de construction.
Il y a cependant des lots que certains constructeurs de maison ne réalisent pas ou ne sont pas tenu par une obligation de réalisation dont :
Interlocuteurs
Vous (maître d'ouvrage)
« Chaque artisan vous doit des comptes… »
Étant vous-même le chef d’orchestre, vos interlocuteurs sont multiples puisqu’il s’agit des artisans mandatés pour votre construction. Chaque artisan vous doit des comptes et vous remonte les informations importantes et les remarques liées au projet de construction de votre maison.
Même si vous n’avez pas d’interlocuteur unique, le fait que vous ayez une vision globale de votre construction et une clarté quant au chemin que vous empruntez, le risque de quiproquo ou de manque de communication entre les artisans est considérablement réduit.
« … vous aurez à faire à différents intervenants… »
Dans le cadre du CCMI, en principe vous ne trouverez qu’un seul interlocuteur, le conducteur de travaux. Dans les faits, vous aurez à faire à différents intervenants eu égard aux process adoptés par les constructeurs.
En plus du conducteur de travaux et en fonction de l’avancement de votre projet vous serez certainement amené à vous entretenir avec le commercial, le secrétariat, le bureau d’étude et parfois le directeur. Ce qui est important de retenir c’est qu’à ces interlocuteurs indispensables viennent s’ajouter les artisans des lots de finitions susmentionnés hors champ du contrat CCMI et qu’il faut en tenir compte dans vos interactions.
Le terrain
Vous (maître d'ouvrage)
Que ce soit par vous-même ou par le biais du constructeur de maison individuelle, le choix du terrain constructible reste une de vos liberté les plus entière. N’étant pas accompagné par un partenaire foncier, la recherche du terrain doit être faite par vous ou votre réseau ; amis, agence immobilière, notaire…
« …les noms du client et du PROPRIETAIRE DU TERRAIN apparaissent dans le contrat de vente et en aucune manière le constructeur… »
Sachez que les offres « terrain + maison » sont purement marketing et n’entrent absolument pas dans un rapport contractuel. La seule chose qui s’établit sur un contrat est le CCMI et non la vente du terrain. Il est interdit au constructeur de vous vendre un terrain.
Certains d’entre eux ramènent le sujet de la vente du terrain à une prestation globale mais qui n’est que de la poudre au yeux. Les constructeurs de maison travaillent étroitement avec des partenaires fonciers qui leur profite quant au fait de trouver le « bon » terrain aux clients.
Que ce soit pour le compromis/promesse de vente ou l’acte authentique chez le notaire, les noms du client et du PROPRIETAIRE DU TERRAIN apparaissent dans le contrat de vente et en aucune manière le constructeur qui vous apporte « l’affaire ». Quant au fait de savoir s’il vous sera obligatoire de signer tout de même avec le constructeur si vous achetez le terrain suggéré, la réponse est non et vous risquerez une simple colère du constructeur de maison individuelle.
Notez cependant que si vous faites appel à un promoteur, celui-ci dispose d’une offre dite vefa (vente en l’état futur d’achèvement) et dans cette disposition contractuelle, le terrain est vendu avec la future maison.
Les délais de la construction
Durée du chantier et respect du délai
Vous (maître d'ouvrage)
« Il est dans l’intérêt de l’artisan de ne pas ralentir son chantier… »
Sur une base d’une maison de 100 m², il est estimé que la durée de construction est de 7 à 10 mois. L’exécution des travaux de la maison est dans ce cas plus rapide que dans le cadre d’un CCMI puisqu’il n’y a pas d’acompte à verser et le paiement se fait après réalisation de chaque ouvrage avec en plus une retenue de 5 % après la fin de l’exécution de l’ouvrage. Il est alors dans l’intérêt de l’artisan de ne pas ralentir son chantier, de respecter le délai convenu avec vous et de l’exécuter au mieux pour percevoir le paiement dû.
Il est à noter que dans le cadre d’un contrat avec artisans, des pénalités de retard journalières peuvent lui être appliquées dès le lendemain du délai prévu au devis signé.
« … le constructeur de maison, en règle générale, s’inquiète moins de l’optimisation du temps de chantier… »
Sur cette même base d’une maison de 100 m², la durée d’exécution du chantier d’un constructeur sera plutôt de 9 à 13 mois avec garantie de livraison. Le paiement à l’avance de chaque étape de construction du CCMI étant fait, le constructeur de maison, en règle générale, s’inquiète moins de l’optimisation du temps de chantier que si les modalités de paiement étaient similaires à celles des artisans.
La retenue des 5 % du budget est également appliquée dans ce cas de figure en fonction des réserves formulées par le client. Le constructeur est également tenu de respecter le délai mentionné dans le CCMI sous peine d’être sanctionné par des pénalités de retard journalières.
A la seule différence des artisans, le constructeur de maison individuelle bénéficie de 30 jours de délai de franchise à partir de la date butoir des travaux, ce qui ramène potentiellement la durée du chantier à 30 jours supplémentaires par rapport au délai initial, et ce, sans indemnités au profit du client.
Les garanties
| Vous (maître d'ouvrage) | Constructeur maison individuelle | |
|---|---|---|
|
Garantie de parfait achèvement (1 an) |
Inclus |
Inclus |
|
Garantie décennale (10 ans) |
Inclus |
Inclus |
|
Garantie de bon fonctionnement (biennale 2 ans) |
Inclus |
Inclus |
|
Garantie responsabilité civil |
Inclus |
Inclus |
|
Garantie dommages-ouvrages (10 ans) |
Inclus (obligatoire pour le client mais aucune peine judiciaire en l’absence de souscription) |
Inclus (obligatoire pour le client mais aucune peine judiciaire en l’absence de souscription. Cependant le constructeur vous l’imposera) |
Récapitulatif
| La conception des plans de votre maison | Vous (maître d'ouvrage) | Constructeur maison individuelle |
|---|---|---|
|
Le sur-mesure |
L’architecte prend en compte vos souhaits et les articule sur papier |
Le constructeur de maison va s’appuyer sur un catalogue de modèles de maisons |
|
La qualité de conception |
L’architecte et le dessinateur ont prévalence sur une légitimité quant à l’originalité de votre maison |
Les modèles de maisons constituent une base quasi aboutie des futures maisons construites |
| Le prix de la construction | Vous (maître d'ouvrage) | Constructeur maison individuelle |
|---|---|---|
|
Enveloppe budgétaire |
Pour des raisons de fluctuation des devis fournis par les artisans, il ne vous sera pas évident d’avoir le prix définitif |
Son tarif est figé et définitif |
|
Modalités de paiement |
Le paiement se fait uniquement après l’achèvement des travaux |
Les versements doivent être effectués avant l’exécution des ouvrages |
|
Marge |
Économie significative dès lors où vous décidez de gérer vous-même les travaux |
Le constructeur se dégage une marge de 25 % à 35 % du coût de la construction (hors coût du terrain) |
| Le contrat de construction | Vous (maître d'ouvrage) | Constructeur maison individuelle |
|---|---|---|
|
Cadre légal |
Aucune loi ne vous tiendra responsable de quoi que ce soit si ce n’est un mauvais paiement |
Le contrat CCMI est régi par la loi du 19 décembre 1990 qui enjoint le constructeur à respecter des clauses |
|
Contenu du contrat |
Vous pouvez émettre autant de demandes de devis que vous souhaitez |
Il y a des lots que certains constructeurs de maison ne réalisent pas pour lesquels vous devrez signer des contrats avec les artisans concernés, et ce, hors contrat CCMI et en plus des 25 % à 35 % de marge |
|
Interlocuteurs |
Chaque artisan vous doit des comptes |
Vous aurez à faire à différents intervenants |
|
Le terrain |
Vous devrez le trouver par vous-même |
Le constructeur vous proposera un terrain par l’intermédiaire de son partenaire foncier |
| Les délais de construction | Vous (maître d'ouvrage) | Constructeur maison individuelle |
|---|---|---|
|
Durée du chantier et respect du délai |
Il est dans l’intérêt de l’artisan de ne pas ralentir son chantier |
Le constructeur de maison, en règle générale, s’inquiète moins de l’optimisation du temps de chantier |
Conclusion
Le choix de l’une des 2 options dépend bien évidemment de l’attention que vous portez à votre projet de construction de maison. Votre état d’esprit et votre implication sur le projet orientera semble-t-il votre choix.
Si vous désirez une maison qui tend vers vos aspirations et vos goûts personnels, qu’elle soit pensée avec pertinence et que la conception prenne en compte vos remarques et critiques alors vous êtes fait pour une nouvelle aventure et devriez démarcher vous-même un architecte ou dessinateur ainsi que les artisans.
Si à l’inverse, ce que pourrait présenter la maison en terme de conception vous est égal, que votre unique désir est d’investir une maison indépendamment de vos goûts, que vous êtes moins regardant sur le budget d’acquisition et que gérer vos artisans puisse vous paraître difficile et stressant, alors démarcher un constructeur de maison individuelle en signant un CCMI serait judicieux.
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